Desarrollo Urbanístico San Jorge – Estado de Sonora, México.
Grupo Torcello S.A., ha propuesto a los miembros de su directorio y accionistas, la Puesta en Marcha del “Desarrollo Urbanístico San Jorge”, localizado en el predio San Jorge Primero, de 376,53,98 hectáreas, del Municipio de Caborca, en el Estado de Sonora, México, asumiendo la Planificación, Coordinación y Control de Gestión del Proyecto, la Construcción, el Equipamiento, la Operación y el Financiamiento del tema de la referencia, mediante la utilización de una estructura jurídica y económico financiera correspondiente a un Fideicomiso Inmobiliario de escala internacional.
En tal sentido, habida cuenta el interés puesto de manifiesto por parte del Directorio de GTSA en el tratamiento del tema de la referencia, y en un todo de acuerdo con el “Plan Maestro Preliminar” propuesto a las autoridades de aplicación intervinientes, dejamos expresa constancia respecto de nuestro máximo interés en desarrollar el citado complejo recreacional, localizado sobre dos millas de costa ubicadas en la Península de San Jorge, proporcionado ello un equipamiento urbano de máxima complejidad, cuyas actividades estarán dirigidas a un segmento de alto poder adquisitivo de usuarios, pertenecientes tanto a la comunidad local, regional, como internacional.
A los efectos de la Puesta en Marcha del citado emprendimiento, GTSA ha resuelto convocar a GTP Grupo Bapro, división Mandatos y Negocios, identificando su actuación en carácter de Agente Fiduciario del mismo, como asi también, la participación de prestigiosas escribanías internacionales dirigidas a la aplicación de aquellas hipotecas que correspondan sobre los bienes inmuebles existentes, adoptando la organización GTSA la identidad de Desarrollador y Agente Financiero.
Por lo expuesto, y dada la escala e importancia de tal emprendimiento, hemos resuelto convocar a Techint Compañía Técnica Internacional S.A., en su carácter de empresa líder en ingeniería y construcciones, a participar en el desarrollo del presente, en su condición de General Contractor, bajo un contrato de la modalidad EPCM (Engineering, Procurement and Construction Management) por la totalidad de las obras civiles de infraestructura y equipamiento.
LA PENÍNSULA DE SAN JORGE – MEXICO
El Mar de Cortés se conoce actualmente como el “Mediterráneo de el Nuevo Mundo”. Atrae del mismo modo al Jet – Set y a los que van de acampada. Diversión continua a lo largo de sus bellas playas, con natación, baños de sol, submarinismo y buceo, así como también esquiar, navegar, velear y una fabulosa pesca que invita a regresar una y otra vez.
La Península de San Jorge con siete millas de longitud y apenas a cincuenta y cinco millas aéreas de la frontera con Arizona. Es un lugar ideal, con un gran potencial como un centro oceánico de recreo, situado a una corta distancia de los Estados Unidos por carretera. Esta Península fue descubierta y nombrada por el conquistador, Hernando Cortés, en 1530 cuando descubrió e hizo el mapa del Mar de Cortés y Baja California.
La Península es más larga y ancha que la península de Cancún, México. Tiene la misma longitud que la península que forma el puerto de San Diego y dos veces más ancha. San Jorge también es dos veces más larga y ancha que Miami Beach, Florida, y está a menos de un día por carretera para treinta y cinco millones de personas.
Después de años de muchos gastos y negociaciones con el gobierno Mexicano, se recibieron las escrituras y las aprobaciones preliminares para proceder a desarrollar una importante comunidad de recreo sobre la Península de San Jorge. Se ha desarrollado un Plan Maestro preliminar. Este plan está orientado a desarrollar una comunidad de recreo para todo el año sobre dos millas de la península, que proporcionará instalaciones atractivas de golf, navegación, hotelería, hospedaje, recreación y otras actividades costeras.
San Jorge está en la misma etapa que Cancún hace treinta años: “Una bella península protegiendo una bahía con seis millas de anchura”.
El clima de San Jorge es comparable a Phoenix, Arizona y mucho mas seco que el clima húmedo y tropical de Cancún, Mazatlán o Acapulco, pero soportará vegetación tropical con irrigación por goteo y es mucho más cerca de los Estados Unidos que estos otros centros de recreo.
Con el tratado NAFTA entre México y Estados Unidos, los estados fronterizos están bullendo en actividad de negocios y población y esta propiedad es el campo de recreo natural para ellos.
La Península de San Jorge tiene una serie de ventajas:
Localizada en la costa noreste del Golfo de California. San Jorge está a solo cincuenta y cinco millas aéreas de Arizona y está a medio día de viaje por carretera de California y Arizona. Es un lugar atractivo para los fines de semanas y de vacaciones para más de 35 millones de norteamericanos.
San Jorge también está a menos de un día de viaje de otras grandes ciudades del sudoeste de Estados Unidos y el noreste de México.
El gobierno Mexicano está deseoso de atraer turismo e inversión a la costa del Mar de Cortés situada en la parte norte de Sonora, llamada “Costa del Sol”. El Gobierno Mexicano a acordado por escrito dar plena cooperación para el desarrollo de este proyecto. Ellos han pavimentado la carretera desde Puerto Peñasco a La Península, y han construido una Planta de generación eléctrica de 600 Megawatios al sur de la propiedad para proporcionar electricidad a la nueva “Riviera Mexicana” y han provisto una sub-estación en La Península.
La demanda de propiedades en lugares que tengan posibilidades de navegar todo el año como por ejemplo San Diego, indica un fuerte potencial para el desarrollo de tierras en el Golfo de California.
Es el mayor puerto naturalmente protegido para la flota camaronera Mexicana en mar brava y del mismo modo protegerá otros deportes, barcos de pesca, naves deportivas y de paseo.
El Mar de Cortés es una de las capitales de pesca deportiva del mundo.
El mercado de trabajo en México proporciona significantes ventajas en los costos de desarrollo inmobiliario y operación de centros de recreo.
La Península de San Jorge provee un lugar controlable donde se puede administrar el desarrollo para maximizar los beneficios.
El lugar proporciona las ventajas de la cultura Mexicana con un tiempo mínimo de viaje desde los Estados Unidos.
Las aguas son templadas en comparación con las frías aguas de los Océanos Pacífico y Atlántico. Baja California provee una barrera climática natural que protege de las tormentas y corrientes, y como resultado de ello la temperatura de esta agua en Enero es más templada que las de San Diego en Agosto.
Como la Península está protegida de las tormentas del Pacífico por la Baja California y a diferencia de Cancún no tiene el clima huracanado, la humedad extrema o las traicioneras resacas y corrientes.
El clima es muy seco y placentero en el invierno y muy seco y caliente en el verano, con una constante brisa creada por la conversión del Desierto de Sonora durante el día y el Golfo de California por la noche.
La operación de vehículos recreativos, montar a caballo o caminar, puede ser disfrutado por cientos de millas de playas vírgenes.
El desarrollo de esta Península representa una gran oportunidad de obtener beneficios importantes si se pueden obtener fondos suficientes para asegurar un alto nivel de instalaciones desde el principio y que se sostenga a lo largo del desarrollo del proyecto hasta llegar a una comunidad autosuficiente.
PLAN MAESTRO DEL DESARROLLO PROPUESTO
Fase uno (The Point)
El objetivo de la primera fase del desarrollo es establecer una comunidad de recreo con servicios comparables a los niveles Americanos y que contendría una densidad demográfica suficiente para proporcionar un ambiente estimulante.
La primera fase consiste de las siguientes áreas:
Dársena de La Marina y muelles flotantes.
Servicios: Combustible, Suministros, Almacén, Taller de reparaciones, rampas y estacionamientos.
Campo de Golf de 18 hoyos y Casa Club
Hotel de 200 habitaciones con restaurantes
Motel de 50 habitaciones
Restaurante de 100 plazas
30,000 pies cuadrados de Tiendas (2.788 m2)
4 Canchas de Tenis y áreas de recreo
Camping para 200 casas rodantes (Espacio para futuros hoteles)
50 Condominios
40 Cabañas
5,000 pies cuadrados de oficinas (465 m2)
15,000 pies cuadrados para iglesia y escuelas (1.394 m2)
5,000 pies cuadrados para estación de bomberos e iglesia (465 m2 )
Establos y áreas de rodeo
68 Lotes de playa
365 Lotes sobre canales
285 lotes para amarre
Lotes para 99 unidades de condominios
Las instalaciones de apoyo a la primera fase consistirán de lo siguiente:
Avenida principal
Planta de concreto
Planta de asfalto
Planta Modular para tratamiento de desechos
Red de Cloacas
Planta de tratamiento de aguas
Red de agua corriente
Tendido eléctrico subterráneo
Servicios telefónicos
Sistema de televisión por cable
Pista del aeropuerto
Terminal aéreo y aduana
Edificio de servicio del aeropuerto
Draga del puerto
Malecón
Muro de la playa
Calles pavimentadas
Viviendas y Comunidad para el personal de construcción y de servicio
Como objetivo inicial se pretende establecer una presencia en el mercado alcanzando a tres segmentos: Comunidad de recreo para el Jet Set, Campo de Golf para torneos.
Península de San Jorge proveerá un puerto natural atractivo para el tráfico de embarcaciones de placer entre Puerto Peñasco y Guaymas, lo que crea un polo de demanda para servicio a barcos e instalación de restaurantes y áreas de recreo.
Como parte de la planificación inicial y con objeto de aumentar la promoción y generar ingresos para los negocios iniciales, también habrá playas con todas las comodidades y servicios para atraer a los turistas americanos que visitan México en casas rodantes y remolques. Estos terrenos serán convertidos en usos superiores a medida que el valor de las tierras se incrementa en las fases posteriores.
El complejo hotelero se completará con el campo de golf y otras áreas recreativas y serán la clave para potenciar la promoción de lotes individuales y condominios. Aunque se prevé que habrá pre venta de parcelas a propietarios de barcos y habrá viajeros con Casas Rodantes, esperamos que tanto el hotel como las diversiones del complejo sean operativas antes de comenzar a vender parcelas intensivamente.
Fase Dos
Los objetivos de la segunda fase están orientados a ampliar las opciones de consumo dentro de la nueva comunidad, a través de una mayor amplitud en los precios de alquiler de habitaciones y multiplicar la variedad de establecimientos donde se puede comer. El incremento en la densidad de la población proporcionará el mercado necesario para expandir el mercado minorista y el servicio a los turistas. La mayor inversión de esta fase será la expansión de el aeropuerto para poder recibir aviones mas grandes.
La segunda fase consiste de las siguientes instalaciones:
400 habitaciones adicionales para el hotel del complejo y tres restaurantes más
40 cabañas
Club de La Marina
50 condominios
150 apartamentos
8000 pies cuadrados del edificio de servicios municipales (743 m2)
100,000 pies cuadrados de espacio comercial (9.290 m2)
Muelles adicionales
Health Spa
Instalaciones adicionales para la segunda fase:
Expansión de la planta de tratamiento de desechos
Expansión del servicio de agua corriente
Expansión del tendido eléctrico
Incremento de la pista de aterrizaje y construcción de terminales para aviones más grandes
Ensanchar las vías de acceso pavimentadas a un ancho de cinco canales
Fase Tres
El objetivo de la fase tres es establecer el núcleo de una comunidad industrial y de servicios en la base de la península sobre la tierra principal cerca del aeropuerto.
La tercera fase consistirá en las siguientes instalaciones.
Restaurante de 100 asientos
30,000 pies cuadrados de tiendas (2.788 m2)
Áreas de recreo
200 apartamentos
50 condominios
300,000 pies cuadrados de depósito de madera y ferretería (27.870)
15,000 pies cuadrados de áreas de oficias (1.394 m2)
15,000 pies cuadrados para iglesia y escuela (1.394 m2)
5,000 pies cuadrados para estación de policía y estación de bomberos
Instalaciones de apoyo a la tercera fase:
Planta modular de tratamiento de desechos
Alcantarillado
Planta de tratamiento de aguas
Extender el servicio de agua corriente
Extender Tendido eléctrico bajo tierra
Motel de 50 habitaciones
Extensión del Servicio telefónico
Extensión de la televisión por cable
Pavimentación de calles
Fase Cuatro
El objetivo de la cuarta fase es preservar el carácter de El Punto proveyendo una completa oferta de servicios a una comunidad en crecimiento acorde a su tamaño. Esto será logrado a través de la expansión comercial de la comunidad industrial para proporcionar instalaciones medico asistenciales más sofisticadas, vehículos recreativos y talleres para automóviles, repuestos, servicios financieros y profesionales y actividades artísticas.
Instalaciones de apoyo adicional para la cuarta fase:
Expansión de la planta de tratamiento de desechos
Expansión del servicio de agua corriente
Expansión del tendido eléctrico
Expansión de la terminal del aeropuerto
Fase Cinco
El objetivo de la quinta fase es proveer una alternativa más privada al centro de recreo en The Point y expandir el centro comercial en la base. Esto se va a lograr construyendo un campo de golf de 18 hoyos cerca del final de la península. Las instalaciones requeridas son similares a las descritas en las fases Uno y Tres.
REQUERIMIENTOS Y USO DE FONDOS
La proyección del proyecto hasta llegar a una ciudad de recreo con vida propia y con la capacidad de obtener las necesidades futuras de capital de manera independiente, requiere una inversión mínima de USD 500,000,000.
La primera etapa del plan maestro ha sido dividida en cinco fases para acomodarla a requerimientos de fondos menos intensivos y esbozado en la descripción del proyecto. Antes del inicio de cada fase, es necesario disponer de USD 100,000,000. La construcción de cada fase durará aproximadamente un año. Sin embargo será necesario comenzar la fase subsiguiente antes de completar la precedente para asegurar que la proyección de ventas se alcance o se exceda. Basado en las proyecciones tomará aproximadamente cinco años para completar las cinco fases.
El programa más deseable sería hacer las cinco fases simultáneamente. Esto requerirá disponer USD 500,000,000 desde el principio.
Las proyecciones no incluyen las necesidades de financiamiento de los compradores individuales, mejoras o inventarios.